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7月9日，萬科物流將太古實業旗下太古冷鏈物流資產包收入囊中，該資產包涉及太古冷鏈在中國內地的所有倉庫，包括上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫。這也被認為是繼普洛斯之后，萬科再次在物流地產畫下的濃墨重彩的一筆。

目前，住宅地產、消費體驗地產、產業地產（含物流地產）成為萬科轉型“城市配套服務商”的三大主要聚集地。

在物流地產方面，2014年萬科成立物流地產事業部，通過投資、自建倉儲等方式先后落地廊坊、武漢等，進軍物流地產。2015年，撤物流地產事業部，正式成立萬科物流地產發展有限公司，推出物流獨立品牌“萬緯”，物流地產開始突破發展。尤其在2017年這一年，投資收購近50家物流企業，一舉新增項目300萬㎡（約前三年之和），進軍冷鏈市場，出資15億與4家公司合資成立60億專業物流地產基金，收購普洛斯，這也是萬科物流事業迄今為止最重大的突破。目前萬科在運營物流項目已達88個，而其在物流地產領域的投資運作仍在提速。

資本置業，打造全國冷鏈領先品牌的野心
① 合作共贏，萬科要構建冷鏈物流大品牌

據萬科物流對外表示，此次并購完成后，萬科物流旗下的冷鏈物流項目，將覆蓋國內一線城市及內陸核心港口城市，具備全國性、一站式的倉儲、干線、配送等專業服務能力。不難看出，萬科打造全國冷鏈物流領先品牌的野心。

去年7月，萬科收購了沈陽鏈渾南冷物流園，后重新規劃并于10月開園，成立萬緯冷鏈平臺。此舉標志著其正式進軍冷鏈細分物流市場。

今年以來，萬科頻頻涉足冷鏈物流市場。

3月伊始，萬科物流先是攜手機器人企業深度合作智能物流裝備，攻克物流技術和產品；隨后與銳特信息合作，共建一套智慧冷鏈物流體系，以實現冷鏈物流全程可追溯系統；而后，又與G7一起，圍繞數據+科技賦能，打造智慧冷鏈物流網。

萬科執行副總裁張旭在今年初的業績發布會上也表示，為食品安全助力，未來萬科希望在冷鏈物流方面做出更多貢獻。

我們看到，從進入冷鏈市場的第一步起，萬科物流就采取了合作共贏的方式。對于擅長空間服務的萬科物流來說，其優勢是直接面對冷庫建設環節。劣勢在缺乏低溫倉儲、運輸品控等專業技術運營力。故而，萬科物流頻頻選擇行業先行者，通過合作獲取經驗。此次選太古冷鏈亦是如此，太古冷鏈所有倉庫均能作為區域倉儲中心，并具備分揀配送功能，并設有多溫區存儲滿足不同需求。

② 冷鏈或成萬科物流標準服務商的重要突破口

同時，記者也留意到包括遠洋、平安不動產等都在頻繁介入冷鏈物流。在這些頭部企業頻頻發力冷鏈物流的背后，冷鏈市場的想象空間一下被放的更大。如果說，電商、食品企業發力冷鏈市場，是為了打通上下游產業鏈，那這些開發商們紛紛布局又意欲何為？

作為消費者最后100米服務圈的組織者，開發商對于商業購買環境的打造已然得心應手，而今卻唯獨少了物流環節。選擇進軍物流行業，也是在多元化競爭中尋找平衡點。

從發展態勢來看，電商繁榮、新零售下最后一公里的大消費模式正逐漸形成，生鮮零售催生下的冷鏈物流隨之炙手可熱。

從安全的角度來看，目前不少住宅區并不允許快遞進入，開發商沒有理由放棄這最后一公里的服務權。同樣，作為萬千社區載體的擁有者，萬科發力冷鏈運輸對接業主的本地生活圈也就合情合理了。

此外，從發展的角度來看，在整個物流流通過程中，物流地產以提供倉儲空間及基礎運營服務獲得現金流乃是基本操作，而在此之后的多角度創新、資源整合走出適合自己的物流服務商之路，才能有擴大品牌影響甚至確定行業標桿的可能。在這發展進程中，投資新的細分領域如冷鏈運輸、物流配送等都在開發商的選擇之內，相比之下，冷鏈行業的護城河更高。

③ 冷鏈市場格局待定，資本裹挾下萬科物流機會多大？

如“頂配豪宅”般存在的冷鏈物流，因其嚴格的冷庫建設標準和配送環境，雖有包括京東阿里、大型食品企業、各鐵路局都在努力挖掘市場，各企業市場占有率依然不足。據第十屆全球冷鏈峰會上，中物聯冷鏈委秘書長秦玉鳴分享的數據，雖然我國冷鏈物流是個萬億市場，2017年我國的冷鏈物流流通率依然只占20%左右，他也表示行業仍處于三國時代。

百舸爭流，格局待定，時勢造英雄。未來的一段時間內，冷鏈市場將處在激烈競爭和持續整合的過程中，市場給了萬科開拓冷鏈物流最好的時機。此外，在我國冷庫市場還沒有形成具體的載體標準之下，如能通過萬科物流等新的資本進入，建成具有代表性的冷庫載體并加以標準化推廣，這于行業的改善和發展都是極大的促進。

內外結合：布局更大物流地產版圖
① 借資本+資源的外力協同

除了發力冷鏈市場，萬科也將這套打法運用到物流地產的開拓中。早在2015年成立萬科物流子公司時，就引入了全球最大的私募股權基金美國黑石集團作為股東。

之后的2017年，其用三年的時間和誠意私有化普洛斯。3個月后，萬科物流又與4家公司投資設立一只專業物流地產投資基金--珠海市坤元興投資發展合伙企業。該基金認繳出資總額60億。

如果僅從租金的角度來考慮回報率，物流地產的回報周期少則在10年以上。這對于資金的沉淀率要求極高，此時引入投資者顯得格外重要，一方面可以通過收購或證券化的方式對沖減少長期投資的風險，也可加快投資腳步。例如普洛斯，就將進入成熟運營期的物業出售予以基金來獲取管理費與基金收益。

在借助資本的力量之外，萬科物流也在積極打通外部協同資源。除了協同普洛斯和太古冷鏈等，去年9月萬科與順豐簽訂多方合作協議，在物流倉儲、冷鏈探索、社區入口等方面加強合作。

② 借力內部產業系統布局

內部協同也是必不可少的。萬科物流正圍繞產業地產（商業、物流、物業等）形成一套流動的生態服務體系。例如萬科的27個購物中心都有屈臣氏的門店，屈臣氏的倉儲則是由普洛斯的西安倉庫負責，這也是萬科物流正在借力打造的“前店后倉”模式。

除了前店后倉，入駐萬科商業地產的客戶可在萬科物流進行倉儲，萬科也對外表示，將來物流客戶入駐萬科的倉儲平臺，客戶員工則可以入駐萬科的長租公寓，這種“拎包擴張”的模式早前已與順豐開始實踐。

正如文章開頭所述，萬科的目標是“城市配套服務商”。

此外，筆者近日也注意到，隨著新零售的浪潮掀起，今年3月十幾家開發商簽約盒馬鮮生切入新零售，碧桂園更是簽下600家蘇寧小店和直營店入駐。這其中，萬科也與網易嚴選合作新零售。萬科的商業板塊中已經累積到相當多的零售商，在普洛斯的背書下，采用“前店后倉”的模式布局新零售相對會更輕松。

此外，萬科物流在農產品配送領域也多有發力，如果從供應鏈角度來看，或許是想從貨源角度來控制鏈條，為后續發展奠定基礎。

③ 四年進階：物流版圖已初具規模”

萬科物流的目標是“全球第一的物流地產服務商”，不過從目前對外的口徑中，萬科物流對自己的定位是“卡位在第二梯隊”。雖離行業“一哥”的目標還有距離，但短短四年躋身行業第二梯隊，于物流地產這個慢行業來說，也是跳躍式發展。

近四年來，萬科物流已經逐步覆蓋了全國經濟最活躍的三大圈層，以大型城市開始輻射，萬科物流版圖已然初具規模。據萬緯物流官網項目數據，目前，萬科共獲取物流地產項目88個，總建筑面積646萬平方米，主要分布36個城市。能快速落子一二線城市，與萬科的土儲能力有較大的關系。

萬科物流的探索還在繼續，未來，類似于太古冷鏈的事件或許會更常見，萬科也將在這塊地圖上添上更多色彩。但冷鏈市場進去易，要發展更難，技術迭代快、資金能力要求高，這些對企業續航能力都是持續性的。

同樣，在萬科多元化戰略中，除了物流涉及新業務也不少，而這些盤子對于資金汲取量都是巨大的。此外，進軍物流地產的企業不少，同樣作為新手的萬科物流，面對各家各種打法，借力打市場的模式是否會助其像住宅事業那樣勇登龍頭寶座？