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7月15日，中國物流資產(01589)正式在港交所掛牌上市，電子商務大發展時代，香港資本市場又迎來一支“物流概念股”。該公司也是目前中國本土第一家專注于物流地產的上市公司。

據了解，中國物流資產2003年開始開發、營運及管理物流設施，是國內首批進入物流設施市場的國內企業之一，同時也是國內前三大優質物流設施供應商中唯一的中國企業。

近年來，隨著電子商務的爆發，中國物流市場迅速擴張。數據顯示，截止2015年末，僅第三方物流公司收入達1590億美元，2010年到2015年復合增長率9.1%。

在此背景下，中國物流資產財務也進入高速增長階段，近三年的收入、核心純利、總資產的年復合增長率都超過80%，最高達136%。

而隨著對電商發展勢頭的樂觀預計，中國物流資產制定了愈加龐大的擴張計劃。

對中國物流服務業而言，發展的最大機會在于，電子商務和第三方物流市場迅速崛起背景下，優質物流設施的面臨嚴重短缺的現實。

據戴德梁行數據，截止2015年底中國人均倉庫面積僅為0.9平方米，遠低于美國人均5.4平方米，以及日本人均4.4平方米的數據。

據中國倉儲協會數據，截止2015年底，中國物流設施總面積為12.60億平方米，而其中70%建于90年代以前。屬于現代電子商務公司、物流公司要求的，具備電梯、消防、24小時安保監控等服務的優質物流設施僅1900萬平方米，占全部物流設施面積比率不足2%。

優質物流設施目前僅能滿足一二線城市的半數需求，未來增長空間極大。正因如此，近年來房地產行業龍頭企業紛紛布局物流地產和物流設施領域，行業競爭逐步加劇。 　　　　

目前在國內，能夠提供優質物流設施的供應商中，中國物流資產名列第三。位居第一的普洛斯為新加坡企業，占據了大約58.6%的市場份額；第二名為嘉民集團占據8.2%；隨后便是占據6.6%市場份額的中國物流資產。

截止2016年3月31日，中國物流地產已經在全國八個省級區域，運營有總建筑面積約100萬平方米的項目，另還有110萬平方米項目在建，以及90萬平方米待開發。一個全國性物流設施組合已經基本構建成功。

為了繼續擴張物流設施，中國物流資產準備在中國三個最重要的經濟區，即長三角、渤海、珠三角，以及其他經過甄選的省會物流樞紐新建54個物流園。

截止2016年3月31日，該公司已就34個投資項目簽署了32個投資協議，覆蓋將在19個省、市收購的規劃總建筑面積共360萬平方米。

根據此擴張計劃，中國物流資產表示其持作未來開發的土地及投資項目能為未來三至五年的擴張提供充足的儲備。

原有的市場份額，加上擴張計劃，優質物流設施供應預期將出現顯著增長。

在全部物流成本中，物流資產公司方面的倉儲成本大約占據了34.3%。

物流資產公司主要給第三方物流公司、電子商務平臺、零售企業等提供倉儲、交貨、加工及包裝、貨運代理和信息服務等方面的服務。

中國物流資產客戶主要分三類，按2015年收入劃分，最大收入比重來自第三方物流服務供貨商，占收入49.5%，其次為電子商務公司，占27.2%，零售商、制造商及其他商家占23.3%。

第三方物流服務供應商包括順豐速遞、利豐及中國外運等；電子商務公司包括京東、聚美優品及本來生活等；以及大型零售商或制造商如小米、博世及格力電器等，客戶質量相對較高。

在行業高速發展的同時，物流設施每平方米租金也在增加。數據顯示，2013年每日每平方米租金為0.73元，到2014年增長到0.75元，到2015年則增長到0.87元。預計未來由于供給持續小于需求，每平方米日租金將進一步提高。

受惠于租金提高，建筑面積增加等，據了解，從2013年到2015年，中國物流資產財務數據增長非常可觀：綜合收入從2013年的人民幣4900萬增至2015年的1.63億，年復合增長率82.5%；核心純利從1120萬增至4370萬，年復合增長率97.9%；總資產從19.58億增至108.75億，年復合增長率為135.6%。

另據戴德梁行數據，按交易總量計算，中國電子商務市場將從2015年的3.8萬億增長到2018年的7.5萬億，年復合增長率25.4%。

電子商務市場的持續增長，在給物流服務業帶來更多機會的同時，也將進一步促進租金價格上揚。

綜合考慮行業增長速度，建筑面積的擴張狀況等因素，中國物流資產未來財務增長仍然是可以期待的。

對于中國物流資產這類重資產公司而言，業務發展前期的資本開支巨大，是一個繞不過的坎兒。

據了解，2015年中國物流資產投資活動所用現金凈額為31.14億元，主要用于開發及收購投資物業。2014年投資活動所用現金凈額為16.25億元，同樣用在業務擴張上。而2015年融資活動所得現金凈額為32.14億，2014年為21.50億元。

項目前期資本開支巨大，會造成的最顯著問題是收入偏低，實現收支平衡的風險加大。

就目前而言，中國物流資產資產負債比率為48.2%，比例不算高。

而根據中國物流資產的擴張計劃，準備在2019年底新建的54個物流園，預計2016年產生總支出為21.16億，于2017年、2018年、2019年產生的支出大致為39.91億、63.74億和15.35億，四年總資本支出超過140億元。

巨量的資本支出計劃，將給公司籌款能力帶來挑戰。而巨量支出之后投資的物業缺乏流動性，又降低了公司應對風險的能力，使公司面對不斷變化的經濟、金融和投資條件而出售物業時的能力有限。