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在經歷了去年的轉型元年之后，萬科轉型的步子邁得似乎更為順暢了：多項業務邁過了從0到1的階段，正邁向從1到10的復制擴張階段。
　　8月17日，在萬科2015年中期業績說明會上，萬科董事會秘書譚華杰介紹公司的業務轉型時，明確提出了物業服務、物流地產、教育營地、萬科驛未來幾年的發展路徑和戰略目標。他給出了很多數字，比如物業服務面積要在3年內擴張到5億平方米，出租公寓萬科驛要到2017年提供15萬間房源……從這些數字來看，萬科要將這幾項業務打造成細分領域的龍頭。
　　萬科總裁郁亮還說：“萬億市值是我們的美好愿景，這里面，我們希望傳統住宅銷售業務占比一半以下，一半以上則來自新業務。”
　　而面對傳統業務利潤率普遍下滑的行業背景，萬科未來更傾向于以合作開發的方式“抱團取暖”、分散風險。
　　新業務將打造多個龍頭
　　萬科提轉型已有些時日，過往更多是面上的提及，這一次卻向外界透露了許多實質性的進展。
　　首當其沖的是物業服務，萬科物業在今年明確了市場化發展方向。
　　譚華杰介紹，萬科物業2015年主要目標是要打造十個合作標桿，今年可能會外接大概6000萬平米的項目，加上萬科體系約1800萬平米的項目，總共會增加7000~8000平米的面積。這相當于在去年的基礎上翻倍，去年年底的物業管理面積是7000萬平方米。
　　明年，萬科物業會大規模市場擴張，計劃用托管+收購方式，從外部接收大概1.2億平米的項目，把總量提高到3億平米，到2017年希望進一步增長，托管外部約2億平方米。
　　“從今年開始(萬科物業)用三年時間把面積由7000萬平方米提高到5億平方米，也就是三年增長6倍，這是一個非常野心勃勃的目標。”譚華杰說。
　　郁亮則透露，今年年初曾專門赴加拿大參觀一家物業管理公司，這家公司管理北美4%的住宅，“這是我們的方向和標桿，我們希望萬科物業未來也管理中國4%的住宅”。
　　其次是物流地產，譚華杰說這是萬科已確認的主干業務，上半年已成立萬科物流地產公司，目前已正式獲取貴陽、武漢兩個項目。
　　據透露，萬科物流地產的目標是到2018年獲取總建筑面積1600萬平方米(建成1000萬平方米)的項目，這樣的規模接近全國第一位。
　　萬科的出租公寓業務在今年也進入了正式擴張階段。其中萬科驛目前已開業和籌備的項目有9個，可提供近1萬間服務公寓，這個規模已經接近行業最高水平。
　　“我們計劃到2017年能提供萬科驛15萬間，這將會是行業第二名到第十名的總和。”譚華杰說道。
　　不僅如此，萬科還將觸角伸向了教育領域，按照譚華杰的說法，萬科希望成為中國首席的素質教育產業服務商。
　　據介紹，萬科教育營地業務包括四個方面：社區營地、城市營地、戶外營地以及全日制學校。今年在廣深已經開業15家社區營地，今年年底有6個戶外營地營業。萬科計劃到2018年開發150個以上的社區營地，12個以上城市營地，12個戶外營地;戶外營地的接待人數超過20萬人次，成為國內該項業務領跑者。
　　傳統業務抱團取暖
　　一邊是新業務如火如荼的開展，一邊是傳統業務增長空間的有限。
　　財報顯示，萬科上半年實現營業收入502.7億元，同比增長22.72%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤為48.5億元，同比增長0.77%。
　　權益凈利潤增速遠遠低于營收增速。對此，譚華杰表示，萬科今年一季度的凈利潤出現了較大下滑，到二季度才“扳回”狀態，達到了一個基本持平的狀態。
　　譚華杰進一步解釋，導致今年一季度和今年上半年利潤增速明顯低于收入增速的原因是兩點：第一，去年一季度有很大的投資收益，但是今年同期相對來說投資收益要少很多。第二，今年上半年結算里面的權益比例比去年同期要低，也就是合作的程度要更深一些。合作比例上升和權益比例下降，這是符合萬科戰略導向，但確實會帶來利潤和收入增速上面會出現一個落差。
　　而郁亮表示，萬科未來還會加大合作的力度，原因何在?
　　“我們不會因為看到權益占比變化導致收入和利潤之間不太配比，下半年就不合作了。如果全資擁有，權益占比高，利潤是多一點，但是別忘了，現在一塊地，地價占比60%以上了，如果不把風險分攤一下，壓力會很大。合作是必然趨勢，是抱團共同應對市場波動的方法。”郁亮對《第一財經日報》記者表示。
　　今年上半年的土地市場繼續量縮價漲。譚華杰給出的一組數據顯示，今年上半年14個主要城市住宅用地供應下降了37%，成交下降了51%;而14個主要城市土地平均出讓地價同比上漲了42%，一線城市的地價占同期房價的比例高達60%，接近香港。
　　“從去年下半年開始，土地價格漲幅遠遠超過了房價的漲幅，這是一個比較糟糕的事情，這意味著如果接下來房價不大漲的話，這些高價拿地的企業將會虧損。”譚華杰對當前的形勢表示擔憂，他認為這種非常高的地價實際上把行業推到進退維谷的狀態，如果不買地，未來就會沒有地可以開發;如果買地，可能就會面臨很高的經營風險。