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記者：如何評價當下北京的物流市場？能否對北京2015年物流倉儲市場的發展趨勢做個預判？

羅薔薔：北京市場整體大環境不是很樂觀，但需求還是比較強勁的，不光是使用方，投資方也想進入這個板塊，不過落地的項目還是比較少。首先因為政府對物流的整體控制更嚴格了，從大方向來說，物流已經不是政府倡導的產業，正由市內向外轉移；其次，現有物流物業已經有一定規模，市場比較飽和，流動性相對較弱。

從物流網絡布局上來看，2014年開始，北京周邊燕郊、廊坊已經有很多承接和補充倉庫，2015年可能會更加明顯；電商網絡的大致布局也都已經完成。

從需求上來說，呈現出越來越細分的趨勢，而市場由供需決定，將會出現更加專業的物流作業形態，比如醫藥、冷鏈、城市配送等，這些業態的選址、定位都會與以往不同，會有新局面。

大型分撥型物流不可能留在北京市內了，更多會集中在功能上可以滿足、交通運輸也比較便捷的周邊區域內；對于專業化很強，必須要留在城市內的物流業態，逐步會有結構調整，會有專門的市內分撥站服務終端客戶，比如產業價值鏈比較高、時效性要求比較高的都會留在北京，慢慢地整個格局會更加清晰。

記者：具體到企業而言，普洛斯等外資企業現在是否面臨發展瓶頸？宇培、易商、百利威等可能面對的主要問題又是什么？

羅薔薔：對外企來說，當下最大的挑戰就是在重要的一線城市，大規模獲取土地難度加大了，到手的土地越來越偏遠，如普洛斯的平谷物流園；而二三線城市的發展機會還存在市場需求判斷風險，需要更加慎重地做決策。

一線城市的物理功能分區向城市邊緣轉移是大環境、現實情況，現在政府對于物流產業的開發要求越來越高，需要開發商承載產業、就業、稅收等一系列經濟指標要求，而且現在都倡導土地集約化利用，從土地利用的角度出發，容積率低、建筑規模小、與產業發展結合緊密的業態是政府比較關注的。就算品牌再大，如果還停留在標準化開發階段的話，現在都不容易拿到新的土地。

對國內企業而言，在項目落地性、與政府關系、法律法規流程上來說更有優勢，但在客戶把握上，需要進一步積累客戶資源。本土企業可以多培養、發展合作伙伴型、大型集團客戶，這些客戶的需求往往不是單點而是網絡狀的，從長遠來看，有利于全國市場的布局。另外，倉庫的產品設計、產品質量是不是具備國際領先性，設施、配置是不是達到大型客戶的要求，也需要本土企業不斷探索。

記者：“互聯網+”、“一帶一路”這些新政策是否將對物流地產市場產生深刻影響？物流地產商應如何利用這些利好政策？

羅薔薔：不會有很直接或者很快的影響。但物流是所有產業發展過程中很重要的一個環節，受“一帶一路”利好政策的影響，某些節點城市的基礎設施建設、產業發展會在一定程度上帶動物流倉儲業態發展，即如果某些行業的投資有大幅增加，可能會對下游物流終端的發展提供一定支持。這種影響會慢慢顯現出來，現在可以優先布局節點城市。