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上海處于21 世紀(jì)海上絲綢之路與長江經(jīng)濟(jì)帶兩大國家戰(zhàn)略發(fā)展帶的交匯點(diǎn)，作為眾多電商企業(yè)的必爭之地，以及長江經(jīng)濟(jì)帶的“龍頭”和黃金水道的出海口，城市土地資源非常緊俏。根據(jù)戴德梁行近期的統(tǒng)計，過去5年，上海優(yōu)質(zhì)倉儲物業(yè)平均租金已連續(xù)18 個季度上漲，倉儲用地的投資價值已經(jīng)超過了住宅、商鋪和寫字樓，成為近5 年上海不動產(chǎn)投資中最賺錢的資產(chǎn)。在未來的3到5年時間，在上海擁有大片倉儲用地的機(jī)構(gòu)有望迎來“黃金時代”。

租金+：從資金面上，租金是園區(qū)最主要的收入。根據(jù)業(yè)界的研究，倉儲地產(chǎn)在目前地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)租金回報率最高，無論是國外的主要城市還是國內(nèi)的北京、上海等一線城市，其租金回報率一般較其他形態(tài)的物業(yè)高一個百分點(diǎn)以上。此外，客戶對于物流地產(chǎn)的租金敏感度相對其他物業(yè)形式更低，客戶穩(wěn)定性更高，租金上漲10%對應(yīng)其物流總費(fèi)用上升0.5%。

政策+：除了租金方面的回報，園區(qū)的盈利還來自于土地增值、服務(wù)費(fèi)用、項(xiàng)目投資收益等方面。物流用地在國內(nèi)外一般都能受到政府在政策上的支持，因而初期投資者能夠從政府手中以低價購得土地，待完成初期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)后，所投資的地區(qū)將產(chǎn)生一定的升值，而到園區(qū)正式運(yùn)營后，還將大幅上漲，對于這一類的園區(qū)，一般能夠在10～15 年收回投資的成本。

運(yùn)營+：另一類園區(qū)則會選擇出租加出售的運(yùn)營模式，主要賺取前幾年的租金回報，等待地價上漲或是運(yùn)營成熟之后，轉(zhuǎn)讓給基金公司，目前市面上較大的產(chǎn)業(yè)或物流地產(chǎn)商大多都采用出租加出售的方式來縮短投資回報的時長，增加整體項(xiàng)目的投資回報率。

目前上海倉儲用地主要集中在各大工業(yè)開發(fā)區(qū)，一手土地出讓數(shù)量在過去幾年中不斷下降，越來越多的第三方開發(fā)商進(jìn)行市場化運(yùn)作，市場供需都呈現(xiàn)出蓬勃向上的發(fā)展態(tài)勢，地價或?qū)⒊掷m(xù)上漲。

據(jù)悉，上海成片倉儲用地主要集中在郊縣，而市區(qū)內(nèi)的零散土地主要集中在部分地方國企手中。目前上海地方國企持有的工業(yè)用地普遍存在兩大問題，一是土地零碎，不成規(guī)模，開發(fā)利用難度較大；二是產(chǎn)權(quán)不清晰，很多地塊都屬于劃撥用地，無法進(jìn)入市場，一旦進(jìn)入招拍掛流程，最終歸屬不得而知。但目前部分國企已經(jīng)意識到這部分土地的潛在價值，資金想進(jìn)入該領(lǐng)域，但是企業(yè)的土地沒有市場化，產(chǎn)業(yè)鏈條沒能打通。一旦政府出臺對國企有利的、可以將土地進(jìn)行市場化的政策，將是重大利好。